人们日常生活的衣食住行皆由民法规范并调整，此次《《民法典》》新增了很多条款对我们的生活都有很大的影响。还记得前几天说过的住宅用地使用权期限届满自动续期吗？该规定使得人们在购买二手房之前都应当弄清楚二手房的产权年限。

对于买房人来说，要注意的可不止住宅用地使用权这一项，新增规定“居住权”也将影响二手房交易！

 

什么是居住权？

《《民法典》》规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。根据新规，居住权的设定可以通过两种方式，合同约定或遗嘱设定，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

居住权特征：

1、居住权在房管局登记备案才生效；

2、居住权可以与产权分离： 产权人，可以将房屋的居住权给自己的朋友、父母、同事、老婆、保姆等任何人；

3、居住权一旦确认，撤销只有两种方式： 享有居住权的当事人同意撤销居住权，或当事人死亡；

4、居住权登记年限可以超过20年。

居住权有助于“以房养老”的实现

现行法只承认“房屋所有权”以及“租赁权”两种房屋的利用形式，难以完全满足当事人的多样化需求。而居住权同时具有稳定性和灵活性，能够充分保障所有权人对房屋的自由支配，为利用房屋提供了更多方式，还可以填补“房屋所有权”和“租赁期”的中间地带，有利于最大限度地发挥房屋的效用。可以实现特定弱势群体的住房保障，解决婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所等问题。

其一，男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。

其二，公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

其三，这几年，“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身……

居住权有利于保障租客的权益

居住权的制度设计可能有助于保护租客的利益。不少房东往往会随着租住年限的增加要求上涨房租，如果不同意就通过其他手段逼迫租客退租解除合同。

《民法典》生效后，如果租客想要长期租房，可以与房东额外再签订居住权合同，设立与租赁年限同等时间的居住权，将进一步保障租客的权益。这样即便房东想涨租金解除租赁合同，但如果居住权期限未满，租赁合同解除后，房东也无法再次出租获利。

居住权影响二手房交易

新增“居住权”的用益物权，实际上是把居住权和所有权分开，设立了居住权的房屋，其自由处置受到限制，在房屋交易过程中可能会遇到障碍。

甚至就算房屋完成了过户，新业主也无法改变“居住权”已经存在的现实，无权赶走居住权人，导致无法入住。因为“居住权”的消灭，是居住权期限届满或者居住权人死亡，居住权消失。

因此，明年《民法典》实施后，购买房屋一定要前往不动产登记机构查明所购房屋是否存在居住权登记。