在房地产去杠杆、抑制资产泡沫以及商业银行房地产信贷紧缩的大背景下，我国房地产企业以银行为主的传统融资渠道被戴上“紧箍咒”，REITs的运用和推广，为房地产金融行业“松绑”寻得新出口。

据深交所公告显示，2021年5月31日我国首批基础设施公募REITs（中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金）正式开售，6月1日结束募集。此次募集的基础设施公募REITs为我国金融市场REITs中的一种封闭型基金，其不能够任意追加申购与赎回，成立之后只能通过二级市场买卖。

什么是REITs？

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)来源于上世纪60年代，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。其本质是一种房地产证券化产品，通俗而言即投资房地产，将传统的房地产和现代金融产品连接在一起，可以上市交易。在我国，REITs主要投资一些住宅、商场、仓库、写字楼、酒店等。

REITs有哪些种类？

1.根据组织形式的不同，可分为公司型REITs和契约型REITs。

公司型 REITs通过向不特定的投资者发行 REITs股份，筹集起来的资金用于投资房地产资产，具有独立的法人资格，股份持有人为公司的股东。

契约型REITs以信托契约成立为依据，由基金管理公司发起设立，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产，其本身并非独立法人，基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。

2.根据投资形式的不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs与混合型REITs。

权益型REITs投资于房地产并拥有所有权，主要从事如租赁和客户服务等。市场上流通的REITs中绝大多数为权益型，能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性。

抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款利息。

混合型REITs介于权益型REITs与抵押型REITs之间，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。

 

 

3.根据运作方式的不同，可分为封闭型REITs与开放型REITs。

封闭型REITs的发行量不得任意追加申购与赎回，一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场上转让卖出，需要注意基金的折溢价风险。本文最开始介绍的5月31日发行的4支基金，就是该类型基金。

开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。

4.根据基金募集方式的不同，可分为公募型REITs与私募型REITs。

私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。

公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。

REITs的魅力在那里？

1.通过资金的"集合",为中小投资者提供了投资于利润丰的房地产业的机会。

2.专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险。

3.投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

REITs有哪些法律风险？

1.对发行人而言：

信托投资公司发行房地产投资信托基金单位的行为由于没有专项法律予以规范，难以明确合法与非法的边界，若我国新的法律公布将其行为或部分内容界定为非法，则使得其先前行为目的落空甚至带来负面效果。

2.对投资者而言：

主要在于投资者权益保护问题，投资者需要法律对其相对方进行相应的限制，也需要信托投资公司对其做出的承诺进行担保，即信托投资公司应对其行为承担法律责任，但我国与房地产投资信托基金相关的法律法规并没有予以明确。

有哪些方法可以防控风险？

1.内部风险防范：

主要依托房地产投资信托基金内部的机构设置以及专业人员的决策和管理水平，包括资金交易风险的控制、财会系统的控制、衍生工具交易的控制、管理信息系统的控制等各个环节的控制，还包括风险识别、风险评估、风险控制措施的实施、风险控制制度的监控等。

2.外部风险防范：

主要从政策、市场、法律等角度对房地产投资信托基金进行规范和监管，包括相关法律法规的规范、监管机构的监管、信息披露的要求等。