收取入场费是现实中特定行业的经营模式，目前无法律及行政法规的效力性禁止性规定否定承租人为与出租人建立租赁合同关系而支付入场费。具体是否收取与交纳入场费属于双方当事人的意思自治范畴，由当事人双方自由协商确定是否收取与交纳，是否退还以及何时退还等问题。“法无禁止即自由”，出租人与承租人约定收取与交纳入场费并不违法。

案情简介：

2013年8月30日，陈某（乙方）与某实业公司（甲方）签订《租赁合同》约定:甲方出租给乙方的门面位于某地的F128号商铺（以下简称涉案商铺），租赁面积共18平方米；租赁期限自2019年11月1日起至2023年10月31日止，租赁期定为四年；并约定了租金标准及违约责任等等。谢某作为甲方代表在该合同甲方处签名。同日，陈某按谢某、实业公司要求向谢某的个人账户汇款227650元。22万元为陈某明承租涉案商铺的入场费，7650元为2019年11、12月及2020年1月的租金。谢某、实业公司依约将涉案商铺交付陈某使用。2020年1月因该涉案商铺为违法建筑，双方租赁合同无效。陈某所交22万元入场费能否返还。

律师分析：

房屋租赁合同中入场费的法律性质，由于目前的法律法规和司法解释没有相关规定，在司法实践中争议较大。收取入场费作为现实商业活动中的一种经营模式，无法律及行政法规的效力性禁止性规定的，一般会被看作是商业惯例。

但是入场费性质如何，最大的争议还是出租人与承租人一旦发生纠纷，这部分费用到底要不要退还?该如何退还?

如果对于入场费双方在租赁合同中有明确约定的用途的，按双方的约定处理，如果在合同中没有明确的约定，司法实践中一般主要有以下三种处理方式:

一、双方签订的租赁合同无效或被撤销的。如果双方签订的租赁合同无效或被撤销的，这种情况下，根据合同法第58条的规定，出租人因此取得到入场费应当退还或部分退还给承租人，此种情况在实践中大部分是因为租赁物系违章建筑导致的。

二、双方签订的租赁合同有效，但合同已经履行完毕的。此种情况租赁合同中的约定的入场费作为一种商业惯例，在租赁合同已经履行完毕的情况下，如果承租人此时请求返还的，一般法院难以判决支持。

三、双方签订的租赁合同有效，但一方违约造成合同解除的。此时将根据双方签订的租赁合同约定，结合租赁合同的履行程度，守约方可以享受入场费全部或部分的权益。

入场费的金额一般数额较大，且出租方在合同签订时处于优势地位，承租人想要租赁商铺必须同意入场费的约定。合同中约定入场费一概不予退还，若由于出租方原因导致双方租赁合同不能继续履行，承租方合同目的不能实现的情形下，仍按照双方合同约定，对入场费不予退还，对于承租方显然不公平。

本案中，根据案情可知，陈某缴纳的入场费性质为与实业公司建立承租关系的费用。陈某与实业公司约定租期为4年，但陈某实际租赁房屋期限为3个月，若按照双方约定陈某缴纳入场费22万元不予退还，对承租方陈某而言显然不公平。因此本案中法院公平原则，判决入场费按剩余租期占合同约定租期的比例部分退还。